Es fácil. La ley prevé un procedimiento especial, el proceso monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que está hecho a medida de las comunidades: la junta liquida la deuda, la comunidad le hace un requerimiento previo y, si no paga voluntariamente, se presenta una solicitud que hace que el tribunal requiera de pago al propietario. Solo hay juicio si el deudor se opone, y las costas corren a su cargo aunque no fuera preceptiva la intervención de abogado ni procurador. En nuestro Despacho tenemos un paquete cerrado para esto, que incluye la confección de toda la documentación, el envío del requerimiento previo y el proceso judicial, desde la demanda hasta el cobro.
Antes de demandar se intenta siempre un acuerdo de pago aplazado. Es lo más rápido para la comunidad y, desde el 3 de abril de 2025, la ley exige haberlo intentado (Ley Orgánica 1/2025; artículo 403.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
«Lo primero que tienes que hacer es convocar y celebrar una junta en la que liquides la deuda y apruebes demandar. Liquidar la deuda es decidir, que la junta apruebe cuál es la cantidad exacta que el propietario moroso adeuda a la comunidad. Y aprobar demandar es autorizar a un abogado a que interponga la demanda, o al presidente a que la interponga.
Una vez que has hecho eso, tendrás que requerir al propietario moroso, normalmente a través de un burofax, un requerimiento fehaciente: notificándole, primero, cuál es la deuda que se aprobó, y segundo, que se aprobó el acuerdo de demandar. Finalmente habrás de concederle un plazo para que pague, que yo recomiendo que siempre sean veinte días hábiles. Si conseguís entregar el burofax, perfecto; si no lo conseguís, entonces tendréis que volverlo a intentar, pero esta vez ya a través del tablón de anuncios de la comunidad de propietarios.
Pasado el plazo que le habéis concedido para que pague, si no lo ha hecho, ya tendréis que interponer una demanda, que puede ser una demanda de juicio monitorio o una demanda de juicio declarativo. Os recomiendo encarecidamente que lo hagáis a través de un abogado, y no vosotros directamente. La diferencia entre el monitorio y el declarativo, para no ser pesado, la dejo para un vídeo futuro. Y recuerda: si tienes propietarios morosos, mi consejo es que consultes a un abogado.»
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal monta un monitorio propio para las comunidades, con ventajas que el monitorio común no tiene: sin límite de cuantía, en el tribunal de la finca y con las costas a cargo del deudor.
Es imprescindible analizar con detenimiento cada caso, porque puede haber múltiples aspectos a considerar y en nuestro Despacho hemos obtenido éxitos en ambos sentidos: consiguiendo el cobro de múltiples propietarios deudores, pero también evitando que se les cobre lo que era ilegal o ya estaba prescrito.
Si usted es la comunidad: tenemos un servicio completo de reclamación de cuotas a propietarios morosos que solo requiere celebrar una junta en la que se apruebe la deuda a reclamar, según los textos que nosotros le facilitamos. Nos envía esa acta, con el detalle de la deuda y los datos de contacto del moroso, y nosotros nos encargamos de lo demás.
El coste es del 36 % de la mayor de las cantidades que lleguen a reclamarse, con un mínimo de 750 € más IVA. Si el deudor se opone y hay que ir a juicio, 750 € + IVA más por la fase contenciosa; el porcentaje no varía. Estas cantidades pueden recuperarse por condena en costas al deudor.
El estudio previo y el análisis detallado de la viabilidad de reclamar las cuotas adeudadas está incluido para la comunidad, sin coste adicional.
Ver el detalle del servicio de reclamación de cuotas →Si usted es el propietario deudor: analizamos los recibos que le reclaman y las posibles vías de oposición (nulidad, impugnación de acuerdos, pago previo, prescripción, falta de legitimación pasiva). Alternativamente, podemos negociar fórmulas de pago aplazado que ofrecer a la comunidad.
Ese estudio se resuelve en una consulta con abogado, con examen de los documentos y estrategia cerrada, y tiene un coste de 247,93 € más IVA. Si ya hay monitorio notificado y hay que oponerse, se le hará un análisis de la mejor estrategia y se le entregará un presupuesto.
Ver el detalle de la consulta →La comunidad de propietarios no necesita concertar una consulta previa, como excepción a nuestro método de trabajo habitual. Se le enviará un presupuesto y, tras aceptarlo, analizaremos la documentación e iniciaremos el trabajo.
Si es usted el propietario reclamado, sí necesita realizar esta consulta como requisito previo a que asumamos su defensa.
El propietario deudor queda privado de voto mientras se tramita la reclamación, salvo que consigne las cantidades adeudadas.
A veces la finca está afectada por una ejecución hipotecaria de un banco. En ese caso el Despacho propone personarse en ella para estar al tanto de los cambios de propietario, lo que tiene un coste adicional según el apartado 20.01.01 de la Carta.
En las subastas la fecha de la transmisión es la de la adjudicación, no la de la firmeza de la adjudicación si esta hubiera sido recurrida y suspendida durante años.