Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Si usted no asistió a la junta, el plazo no empieza a correr hasta que se le comunica el acuerdo. Es un plazo de caducidad, no de prescripción: no lo interrumpe un burofax ni una reclamación al presidente, y vencido el acuerdo queda firme aunque usted tuviera toda la razón.
El plazo no es el único filtro. Para impugnar hay que haber votado en contra (o haber estado ausente, o haber sido privado indebidamente del voto) y hay que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar la deuda antes de demandar.
[ Falta el vídeo: elegir entre los ya publicados el que trate la impugnación de acuerdos y añadir aquí su transcripción en el bocadillo. Pendiente de Natalio. ]
Un solo artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, el 18, resuelve casi todo lo que se pregunta sobre la impugnación de acuerdos: qué se puede impugnar, quién puede hacerlo, en cuánto tiempo y qué pasa mientras tanto.
[ Falta la jurisprudencia de esta ficha: sentencias sobre acuerdos nulos de pleno derecho y sobre si su impugnación queda sujeta al plazo del artículo 18.3. Salen del Fondo documental, leídas en su texto. Pendiente. ]
El asunto se resuelve en dos pasos, y el segundo solo se da si el primero dice que hay caso.
Primer paso: leer el acta y los estatutos y decidir si el acuerdo es impugnable y con qué recorrido. Aquí es donde se comprueban las cuatro cosas que deciden el asunto antes de que empiece: qué se acordó exactamente, con qué mayoría, si usted conserva la legitimación y cuántos días quedan de plazo. Muchos asuntos terminan en este punto, y terminan bien: sabiendo que no hay caso a tiempo de no gastar en un pleito.
Esto se hace en una consulta, que tiene un coste de 300 € más IVA.
Cómo pedir la consulta →Segundo paso: si hay caso, la demanda de impugnación, con la mediación previa que la ley exige incluida en el encargo. El Despacho lleva igual la posición del propietario que impugna y la de la comunidad que defiende su acuerdo, y por los mismos honorarios, aunque nunca las dos en el mismo asunto.
Esto se realiza mediante la interposición de una demanda ante el Tribunal de Instancia, por el cauce del juicio ordinario de cuantía indeterminada, lo que tiene un coste de 9.000 € más IVA (abogado y procurador incluidos, por la primera instancia y hasta la sentencia), si bien estamos abiertos a alcanzar otros acuerdos respecto de los honorarios y su forma de pago.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →Impugnar no paraliza nada. El acuerdo se sigue ejecutando mientras el pleito se resuelve, así que cuando lo acordado es una obra o una derrama que va a empezar la semana que viene, la suspensión hay que pedirla como medida cautelar con la propia demanda, no cuando la obra ya está hecha.
La causa más frecuente de que una impugnación con razón de fondo se pierda no es la razón: es estar en descubierto con la comunidad el día de presentar la demanda. Si va a impugnar, póngase al corriente o consigne, y hágalo antes.
Y un aviso si usted es el administrador de la finca: cuando la junta vaya a aprobar algo que se aparta de los estatutos o de la ley, deje constancia en el acta de que ha informado a los propietarios de que ese acuerdo será impugnable. Es un servicio a sus administrados y, además, protege su propia responsabilidad.