No. Si los estatutos fijan el reparto por coeficientes, la junta no puede cambiarlo por mayoría: modificar los estatutos exige unanimidad, y aun con unanimidad el acuerdo vale para ese caso concreto y no crea un régimen permanente salvo que se estén reformando los estatutos expresamente. Que la comunidad lleve veinte años cobrando a partes iguales no cambia nada: la costumbre no deroga los estatutos, y usted puede exigir el retorno al reparto estatutario aunque haya votado a favor otras veces.
Lo que sí tiene plazo es la impugnación del acuerdo concreto que aprueba ese reparto: un año desde que se adoptó o desde que se le notificó, por ser contrario a los estatutos.
La excepción es que ese acuerdo adoptado por unanimidad fuera una alteración formal de los estatutos, porque ahí sí se estarían aplicando los estatutos y el reparto sería correcto.
«¿Sabías que no se puede obligar a los propietarios a seguir pagando siempre a partes iguales? Mira, me acaban de dictar otra sentencia que lo deja clarísimo. Varios propietarios que votaron en su día a favor de repartir los gastos a escote no están obligados a mantener ese sistema para siempre, y pueden exigir que se vuelva al reparto por coeficientes.
En este caso, los propietarios con mayor coeficiente convencieron a los del coeficiente pequeño para que pagaran más de lo que les tocaba, y para rematar pretendían que no se pudiera volver a votar eso en tres años. ¡Ahí, con dos cojo***! Compártelo con los que tengan coeficientes pequeñitos, para que no les engañen. Y te leo en comentarios.»
Tres artículos de la Ley de Propiedad Horizontal y una sentencia del Tribunal Supremo que sistematiza toda la doctrina anterior.
La única vía es la impugnación judicial del acuerdo que fija las cuotas o reparte los gastos de forma distinta a la establecida por la ley o los estatutos. Así que es imprescindible analizar con detenimiento cada caso, porque no todo acuerdo es impugnable y en nuestro Despacho hemos obtenido éxitos en ambos sentidos: consiguiendo la nulidad de acuerdos que eran contrarios a la ley o a los estatutos, pero también evitando la declaración de nulidad de acuerdos que no lo eran.
En cualquier caso, toda impugnación se desglosa en dos pasos:
Primer paso: el requerimiento por escrito a la comunidad. Eso es lo que permite a la comunidad analizar el fondo real del asunto y optar por dejar sin efecto el acuerdo o, por el contrario, ratificarse en su validez. El contenido de ese requerimiento, oferta vinculante u oferta de negociación, es clave para ello, y debe contener los hechos clave y las referencias legales y jurisprudenciales aplicables. Además, es un requisito previo a la demanda, que nunca será admitida sin él.
Enviar el requerimiento a la comunidad, o analizar para esta el recibido, tiene un coste de 300 € más IVA. Si la comunidad acepta la oferta, se devengan además unos honorarios finales de 1.500 €.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →Segundo paso: a la vista de ese primer requerimiento o MASC, la comunidad puede decidir alterar el acuerdo, finalizando así el conflicto o, por el contrario, puede ratificarse en él y prepararse para la demanda que el propietario habrá de interponer en este caso. Se trata de una demanda de juicio ordinario de cuantía indeterminada a presentar ante el Tribunal de Instancia del lugar donde radica la finca.
Interponer esa demanda tiene un coste previsto de 3.500 € más IVA, incluidos abogado y procurador, más las costas que se impongan a la comunidad, cuyo cobro el propietario cede al Despacho.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →En este tipo de asuntos, como en casi todos, empezamos por una consulta en la que escuchamos su problema, estudiamos los documentos y analizamos la viabilidad, los riesgos y el coste, y diseñamos la mejor estrategia para abordarlo. De la consulta sale usted con todo lo necesario para decidir con conocimiento de causa. La consulta tiene un coste de 247,93 € más IVA. Obtenga más información sobre la consulta aquí →
Impugnar no suspende el acuerdo, salvo que la suspensión se solicite expresamente como medida cautelar con la propia demanda y el juzgado la conceda.
Es imprescindible que el impugnante:
Si usted es el administrador de la finca: cuando la junta vaya a aprobar algo que se aparta de los estatutos o de la ley, deje constancia en el acta de que ha informado a los propietarios de que ese acuerdo será impugnable. Es un servicio a sus administrados y, además, protege su propia responsabilidad.