El cargo es obligatorio: no basta con negarse ni con no ir a la junta. Lo que la ley le da es un mes desde que accede al cargo para pedir su relevo al juez, alegando las razones que le asistan, y el juez resuelve de plano y designa quién le sustituye (artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si deja pasar ese mes, es usted el presidente, con todo lo que eso implica.
Un mes es poco tiempo y se cuenta desde el acceso al cargo, no desde que se entera. Si la junta ya se celebró, lo primero es mirar la fecha.
«Me piden que comente este artículo: ¿puede dimitir el presidente de la comunidad de vecinos? Pues claro que puede dimitir, hombre, claro que sí, faltaría más. Cosa distinta es que luego la comunidad rechace su dimisión, porque la encuentre infundada, abusiva o por lo que sea.
¿Y qué pasa entonces? Pues lo que ya me has oído decir más de una vez: si el presidente no quiere ejercer, ¿cómo le obligas? Claro está que el presidente deberá indemnizar a la comunidad de los perjuicios graves que le ocasione por su desidia o por su inoperancia, pero fuera de ese caso no hay más sanción prevista por la ley.
Y sobre todo, no dejes que llegue la sangre al río, que para eso está el vicepresidente: para sustituir al presidente en caso de ausencia. ¿De qué te vale a ti que haya ahí un presidente que no quiere hacer nada? No va a hacer nada, si es que no…»
Todo cabe en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es el que regula los órganos de gobierno de la comunidad. Sobre el relevo del artículo 13.2 hay poca jurisprudencia, porque el juez lo resuelve de plano, pero el Tribunal Supremo sí ha fijado tres cosas que le afectan a usted: que el cargo va unido a la propiedad, que no se apaga solo al cumplirse el año y que la inactividad del presidente tiene consecuencias.
Es imprescindible analizar con detenimiento cada caso, porque ni todo nombramiento merece ser relevado ni toda comunidad acierta al sostenerlo. La ley no enumera las razones del relevo: habla de «las razones que le asistan» y encomienda al juez que resuelva en equidad, esto es, atendiendo a lo que sea justo para ese propietario y para ese edificio. Ese es también nuestro criterio, y lo aplicamos en los dos sentidos: le decimos al propietario que sus razones no son de las que un juez atiende, cuando no lo son, y le decimos a la comunidad que las del designado son atendibles, cuando lo son, porque sostener entonces el nombramiento solo conduce a una resolución en contra y a un año de comunidad mal presidida.
En la práctica, las razones que el juez suele atender son las que impiden materialmente ejercer el cargo o lo hacen gravemente desproporcionado:
En cualquier caso, el asunto se desglosa en dos pasos:
Primer paso: el escrito razonado a la comunidad. Es lo que le permite conocer el fondo real del asunto (qué impide a ese propietario ejercer el cargo y con qué prueba se acredita) y optar por designar a otro presidente, por poner en funciones al vicepresidente o, por el contrario, por mantener el nombramiento. El contenido de ese escrito es clave, y debe recoger los hechos, la prueba documental y las referencias legales y jurisprudenciales aplicables, porque de su calidad depende que el asunto se resuelva entre vecinos y no en el juzgado. A diferencia de otros conflictos de comunidad, aquí no es un requisito previo obligatorio, sino la vía de arreglo que casi siempre conviene intentar y que, además, deja preparado el segundo paso.
Redactar y enviar ese escrito a la comunidad, o analizar para esta el recibido y preparar la respuesta de la junta, tiene un coste de 300 € más IVA.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →Segundo paso: a la vista de ese escrito, la comunidad puede relevar al designado y nombrar a otro, con lo que el conflicto termina, o puede mantener su nombramiento, y entonces procede acudir al juzgado dentro del mes. Se trata de una solicitud del artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se tramita por el cauce del artículo 17.7 y que el juez resuelve de plano y en equidad, previa comparecencia de los interesados, designando en la misma resolución al propietario que haya de sustituir al presidente hasta la nueva designación. No es un pleito largo ni deja a la comunidad sin representación.
Presentar esa solicitud, o comparecer por la comunidad frente a la recibida, no se rige por la tarifa de los pleitos, porque no hay demanda ni juicio: se presupuesta antes de empezar, a la vista del acta y de la prueba que haya que aportar.
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No se trata de dimitir, sino de solicitar del tribunal que se le exonere del cargo por causa justificada.
El plazo de un mes para solicitar la exoneración empieza a correr desde el nombramiento.
Los estatutos podrían establecer otros plazos y causas de exoneración.