Por el proceso monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es un procedimiento hecho a medida de las comunidades: la junta liquida la deuda, el administrador certifica y el tribunal requiere de pago al propietario. Solo hay juicio si el deudor se opone, y las costas corren a su cargo aunque por la cuantía no fueran preceptivos abogado ni procurador. El Despacho lo lleva entero, desde la certificación hasta el cobro, con abogado y procurador incluidos.
Antes de demandar se intenta siempre un acuerdo de pago aplazado. Es lo más rápido para la comunidad y, desde el 3 de abril de 2025, la ley exige haberlo intentado (Ley Orgánica 1/2025; artículo 403.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
[ Falta el vídeo: elegir entre los ya publicados el que trate la reclamación de cuotas a morosos y añadir aquí su transcripción en el bocadillo. Pendiente de Natalio. ]
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal monta un monitorio propio para las comunidades, con ventajas que el monitorio común no tiene: sin límite de cuantía, en el tribunal de la finca y con las costas a cargo del deudor.
El asunto se resuelve en dos pasos, y los dos van dentro del mismo encargo y del mismo precio.
Primer paso: revisar la documentación y ofrecer al deudor un pago aplazado. Hace falta el acta de la junta que liquida la deuda y acuerda reclamarla, la relación detallada de los recibos impagados y los datos de contacto del propietario; el Despacho facilita al administrador el modelo de acuerdo para el acta, y redacta la certificación del artículo 21.3, que el administrador solo tiene que firmar y sellar. Después se envía al deudor una oferta vinculante de pago aplazado, que además cubre el intento de acuerdo que la ley exige. Muchos asuntos terminan aquí, en semanas y sin pleito.
Segundo paso: si no acepta, la demanda monitoria, con abogado y procurador incluidos, y la defensa de la comunidad si el deudor se opone, que va dentro del mismo encargo. Si no paga ni se opone, el asunto pasa a la ejecución.
Todo ello tiene un coste del 36 % de la mayor cantidad reclamada, con un mínimo de 750 €, más IVA: una deuda de 3.000 € son 1.080 € más IVA, y una de 1.500 € son 750 € más IVA, porque opera el mínimo. La mitad al encargo y el resto al juicio o a la finalización sin juicio. Esas cantidades pueden recuperarse después por condena en costas al deudor.
Hay un segundo escalón, y conviene conocerlo antes de encargar: si el deudor se opone y el asunto continúa por los trámites del juicio verbal, con vista, abogado y procurador, el mínimo pasa a 1.500 € y la diferencia se devenga al impugnar la oposición. El porcentaje no varía, así que el escalón solo lo nota quien reclama poco: a partir de una deuda de 4.166,67 €, el 36 % ya supera ese mínimo y la oposición no encarece nada. En el ejemplo anterior, la deuda de 3.000 € pasaría de 1.080 € a 1.500 €. Este escalón rige para los encargos nuevos: en los ya aceptados, la oposición no altera el mínimo.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →Este es el único servicio del Despacho que no exige la consulta previa: es un producto de precio cerrado y se encarga directamente. Antes de empezar se envía el presupuesto por escrito, con la cifra exacta calculada sobre la deuda concreta, y tiene tres meses de validez.
El primer paso es siempre revisar la documentación, y no por formalismo: si la demanda se desestimara por ser errónea la información facilitada por la comunidad, la condenada en costas podría ser la propia comunidad.
Que las costas las pague el deudor es lo que dice la ley; que lleguen a cobrarse depende de que sea solvente y de que no tenga reconocido el derecho a la justicia gratuita. Conviene decirlo antes y no después.
No se incluye la escritura notarial del acuerdo de pago, cuyo coste corre a cargo del deudor por así establecerlo la ley. Y si la finca está afectada por una ejecución hipotecaria de un banco, el Despacho propone personarse en ella para estar al tanto de los cambios de propietario, lo que tiene un coste adicional según el apartado 20.01.01 de la Carta.