Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Si usted no asistió a la junta, el plazo no empieza a correr hasta que se le comunica el acuerdo. Es un plazo de caducidad, no de prescripción: no lo interrumpe un burofax ni una reclamación al presidente, y vencido el acuerdo queda firme aunque usted tuviera toda la razón.
El plazo no es el único filtro. Para impugnar hay que haber votado en contra (o haber estado ausente, o haber sido privado indebidamente del voto) y hay que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar la deuda antes de demandar.
«¿Sabías que no siempre tienes que impugnar un acuerdo de tu comunidad de vecinos? Porque no necesitas impugnar los acuerdos que sean radicalmente nulos, como por ejemplo que contradigan una sentencia previa que ya sea firme.
Lo acaba de declarar así el Tribunal Supremo, en una sentencia de 13 de enero de este 2026, de la que te dejo el enlace en la descripción o en los comentarios, según dónde me estés viendo.
¿Qué significa la nulidad radical frente a la anulabilidad? Que no necesitas impugnar ese acuerdo: puedes no hacer nada e invocar la nulidad radical el día que pretendan obligarte a cumplirlo, por muy antiguo que sea.
Ya sé que esto parece muy técnico, pero es muy importante, porque cambia completamente lo que necesitas hacer.»
Un solo artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, el 18, resuelve casi todo lo que se pregunta sobre la impugnación de acuerdos: qué se puede impugnar, quién puede hacerlo, en cuánto tiempo y qué pasa mientras tanto.
Es imprescindible analizar con detenimiento cada caso, porque no todo acuerdo es impugnable y en nuestro Despacho hemos obtenido éxitos en ambos sentidos: consiguiendo la nulidad de acuerdos que eran contrarios a la ley o a los estatutos, pero también evitando la declaración de nulidad de acuerdos que no lo eran o que, conllevando una molestia o un perjuicio para el propietario, este estaba obligado a soportarlos.
En cualquier caso, toda impugnación se desglosa en dos pasos:
Primer paso: el requerimiento por escrito a la comunidad. Eso es lo que permite a la comunidad analizar el fondo real del asunto y optar por dejar sin efecto el acuerdo o, por el contrario, ratificarse en su validez. El contenido de ese requerimiento, oferta vinculante u oferta de negociación, es clave para ello, y debe contener los hechos clave y las referencias legales y jurisprudenciales aplicables. Además, es un requisito previo a la demanda, que nunca será admitida sin él.
Enviar el requerimiento a la comunidad, o analizar para esta el recibido, tiene un coste de 300 € más IVA. Si la comunidad acepta la oferta, se devengan además unos honorarios finales de 1.500 €.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →Segundo paso: a la vista de ese primer requerimiento o MASC, la comunidad puede decidir alterar el acuerdo, finalizando así el conflicto o, por el contrario, puede ratificarse en él y prepararse para la demanda que el propietario habrá de interponer en este caso. Se trata de una demanda de juicio ordinario de cuantía indeterminada a presentar ante el Tribunal de Instancia del lugar donde radica la finca.
Interponer esa demanda tiene un coste previsto de 3.500 € más IVA, incluidos abogado y procurador, más las costas que se impongan a la comunidad, cuyo cobro el propietario cede al Despacho. Defender a la comunidad frente a la impugnación recibida tiene un coste previsto de 5.000 € más IVA, incluidos abogado y procurador, más las costas que se impongan al impugnante, cedidas igualmente al Despacho.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →En este tipo de asuntos, como en casi todos, empezamos por una consulta en la que escuchamos su problema, estudiamos los documentos y analizamos la viabilidad, los riesgos y el coste, y diseñamos la mejor estrategia para abordarlo. De la consulta sale usted con todo lo necesario para decidir con conocimiento de causa. La consulta tiene un coste de 247,93 € más IVA. Obtenga más información sobre la consulta aquí →
Impugnar no suspende el acuerdo, salvo que la suspensión se solicite expresamente como medida cautelar con la propia demanda y el juzgado la conceda.
Es imprescindible que el impugnante:
Si usted es el administrador de la finca: cuando la junta vaya a aprobar algo que se aparta de los estatutos o de la ley, deje constancia en el acta de que ha informado a los propietarios de que ese acuerdo será impugnable. Es un servicio a sus administrados y, además, protege su propia responsabilidad.
«¿Puedo impugnar un acuerdo si tengo deuda? La Audiencia Provincial de Vizcaya ha desestimado una demanda de impugnación de acuerdo porque el propietario demandante debía 43 euros de cuota. Y es que no importa lo pequeña que sea la deuda: si debes, no puedes impugnar.
Y otra cosa sorprendente que ha hecho esta sentencia es negarse a valorar si la deuda estaba prescrita, porque dice que la prescripción solo puede apreciarse en el juicio de reclamación de cantidad. Y con esto ya no estoy yo tan de acuerdo, porque eso significa que siempre seré moroso hasta que la comunidad decida demandarme, si alguna vez lo decide.
¿Qué habría hecho yo? Yo hubiera consignado judicialmente esos 43 euros para evitar la falta de legitimación activa, y hubiera acumulado a la acción de impugnación otra que declarase que esa deuda está prescrita, pidiéndolo expresamente en la demanda y no en un escrito posterior.
¿Y tú qué opinas? Te leo en comentarios.»