Sí, pero no para todo. La Ley de Ordenación de la Edificación da tres garantías distintas según la gravedad del defecto: diez años para los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, salubridad, ruido) y uno para los de acabado. Y hay un segundo reloj que casi nadie mira: aparecido el daño dentro de su plazo, solo hay dos años para demandar.
La primera pregunta no es cuánto vale arreglarlo, sino cuándo se recibió la obra y cuándo apareció el daño. De esas dos fechas depende que haya reclamación o no la haya.
[ Falta el vídeo: elegir entre los ya publicados el que trate los defectos constructivos y los plazos de garantía, y añadir aquí su transcripción en el bocadillo. Pendiente de Natalio. ]
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, no da un plazo único: da tres, según la gravedad del defecto y contados desde la recepción de la obra. Y una vez que el daño aparece dentro de su plazo de garantía, empieza a correr otro reloj distinto, el de la acción, que son dos años.
[ Falta la jurisprudencia de esta ficha: sentencias sobre el cómputo del plazo de dos años del artículo 18.1 LOE y sobre la solidaridad impropia de los agentes de la edificación. Salen del Fondo documental, leídas en su texto. Pendiente. ]
El asunto se resuelve en dos pasos, y los dos van dentro del mismo encargo.
Primer paso: fechas y perito. Cuándo se recibió la obra y cuándo apareció el daño, para saber qué garantía juega y cuánto margen queda; y un análisis pericial previo que dice qué defecto hay, a qué se debe y en qué garantía encaja. Ese análisis previo está incluido en los honorarios, y es el que decide si hay caso: si dice que el defecto no encaja en ninguna garantía viva, se dice y no se demanda. Después, requerimiento certificado a promotora, constructora y dirección facultativa, que interrumpe la prescripción, obliga a mover a las aseguradoras y muchas veces abre la negociación.
Segundo paso: si no hay acuerdo, la demanda, con abogado y procurador, en primera y segunda instancia, y la reclamación a las aseguradoras de los responsables. Si no se sabe quién intervino en la obra o falta documentación esencial, antes se piden al juzgado las diligencias preliminares. Las costas quedan a beneficio del cliente.
Todo ello tiene un coste del 20 % de la cantidad que los demandados acaben pagando por todos los conceptos, por acuerdo o por condena firme, con un mínimo de 7.900 € más IVA que se abona al encargo. Los honorarios del perito van aparte.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →El error habitual es dejar pasar los dos años esperando a ver si la promotora repara por su cuenta. Un requerimiento fehaciente interrumpe la prescripción y no cuesta casi nada; esperar, en cambio, puede costar el asunto entero.
Lo que no incluyen los honorarios es el informe pericial completo, el que se aporta con la demanda y se defiende en el juicio: depende de la extensión del edificio y de los defectos, y lo presupuesta el perito en cada asunto. Tampoco el recurso de casación ante el Tribunal Supremo ni la ejecución de la sentencia.
Para empezar basta con el acta de recepción de la obra o la escritura de compraventa, la licencia de primera ocupación si se tiene, las comunicaciones ya cruzadas con la promotora y fotografías de los daños con su fecha. Con eso se puede decir en pocos días si el asunto está vivo.