Sí, pero no para todo. La Ley de Ordenación de la Edificación da tres garantías distintas según la gravedad del defecto: diez años para los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, salubridad, ruido) y uno para los de acabado. Y hay un segundo reloj que casi nadie mira: aparecido el daño dentro de su plazo, solo hay dos años para reclamar.
La primera pregunta no es cuánto vale arreglarlo, sino cuándo se recibió la obra y cuándo apareció el daño. De esas dos fechas depende que haya reclamación o no la haya.
«¿Daños en tu vivienda nueva? Si aparecen grietas, humedades u otros daños en tu vivienda nueva es importantísimo que cuentes bien las fechas, porque reclamar fuera de plazo te excluirá automáticamente de la indemnización.
La ley garantiza que te reparen los daños estéticos que aparezcan el primer año, los de habitabilidad de los tres primeros años y los estructurales de los diez primeros años. Y tienes dos años para reclamar, pero ¡ojo!, desde que aparece el daño, no desde que acaba el periodo de garantía.
Si tienes daños, busca asesoramiento rápidamente para evitar que prescriban tus derechos. Y comparte este vídeo con esos amigos ilusionadísimos con su casa nueva.»
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, no da un plazo único: da tres, según la gravedad del defecto y contados desde la recepción de la obra. Y una vez que el daño aparece dentro de su plazo de garantía, empieza a correr otro reloj distinto, el de la acción, que son dos años.
El asunto se resuelve en dos pasos.
Primer paso: hay que analizar el asunto, calculando las fechas y asegurándonos de interrumpir los plazos de prescripción mediante los requerimientos MASC necesarios, todo ello mientras se realiza el informe pericial. Salvo que exista una promotora con solidez financiera a la que demandar, convendrá también interponer una solicitud de diligencias preliminares para averiguar el alcance de las pólizas de seguro de los técnicos.
Segundo paso: si no hay acuerdo en el proceso MASC, es preciso interponer una demanda. Nuestro servicio incluye ambos pasos y los honorarios de abogado y procurador tanto de la primera instancia como de la apelación, que casi siempre se da en estos casos.
La inversión es del 20 % de la cantidad que los demandados acaben pagando por todos los conceptos, por acuerdo o por condena firme, con un mínimo de 7.900 € más IVA que se abona al encargo. Los honorarios del perito van aparte.
Ver el detalle en la Carta de Servicios →En este tipo de asuntos, como en casi todos, empezamos por una consulta en la que escuchamos su problema, estudiamos los documentos y analizamos la viabilidad, los riesgos y el coste, y diseñamos la mejor estrategia para abordarlo. De la consulta sale usted con todo lo necesario para decidir con conocimiento de causa. La consulta tiene un coste de 247,93 € más IVA. Obtenga más información sobre la consulta aquí →
Las promotoras suelen montar un servicio posventa que efectúa reparaciones menores, de acabado, pero que no suele resolver las más graves. Con eso pretenden dar largas para que prescriban los plazos, además de documentar que siempre se han atendido todas las incidencias. Por eso es importante estar muy atento a los plazos.
La Ley de Ordenación de la Edificación no cierra la puerta a las demás vías: sus propios artículos 17.1, 17.9 y 18.1 dejan a salvo la responsabilidad contractual del promotor vendedor, sujeta al plazo general de prescripción del art. 1964 CC y no al de dos años de la LOE. El Tribunal Supremo ha declarado que acudir a ella no es fraude de ley por más que sus plazos sean más largos (STS 666/2026, de 4 de mayo). Cuál de las dos vías conviene en cada asunto es de las primeras decisiones del encargo.
Lo que no incluyen los honorarios es el informe pericial completo, el que se aporta con la demanda y se defiende en el juicio: depende de la extensión del edificio y de los defectos, y lo presupuesta el perito en cada asunto. Tampoco el recurso de casación ante el Tribunal Supremo ni la ejecución de la sentencia.
Es muy importante que el informe pericial responda al esquema habitual en los procedimientos judiciales: inventario de daños y, para cada partida, descripción, causa probable, fotografías y propuesta valorada de reparación. También lo es que el perito tenga el suficiente carácter para defender su informe en el juicio, sin arrugarse, porque allí se enfrentará a abogados agresivos que le tratarán de forma bastante más dura que la admiración que recibe en ambientes académicos.
Para la primera consulta de evaluación bastará con revisar el acta de recepción de la obra o alguna escritura de compraventa, la licencia de primera ocupación (si la tienen), las comunicaciones ya cruzadas con la promotora y/o demás agentes intervinientes y las fotografías de los daños.