Ya hemos hablado en este blog de cómo esta necesidad afecta a las demandas que quieran interponer las Comunidades de Propietarios (Ver el artículo titulado «El impacto de los MASC en las Comunidades de Propietarios» y «La oferta vinculante, la mejor vía para reclamar cuotas a morosos cumpliendo con los nuevos MASC»), pero tenemos aún por analizar cómo cambia la redacción de los acuerdos para poder demandar, habida cuenta de que la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo exige que las Comunidades de propietarios hayan adoptado previamente el acuerdo de demandar para poder reconocerles capacidad para representar a la Comunidad en juicio (legitimación activa).
Los Tribunales deberían tener por cumplido el requisito de procedibilidad que impone la LO 1/2025 por el simple hecho de que la Comunidad haya lanzado una oferta vinculante, o intervenido en una mediación. Sin embargo, es previsible que nos encontremos con problemas respecto de si la Comunidad tiene que haber o no aprobado el alcance y contenido de la oferta que se envíe al contrario o el acuerdo que se alcance en esas negociaciones o mediaciones, así como quién es el legitimado para representar a la Comunidad en estos procesos prejudiciales.
Y es por esto por lo que considero conveniente abordar aquí ciertos aspectos que, sin duda, evitarán este tipo de problemas.
Autorizar expresamente a quien habrá de representar a la Comunidad al efectuar la oferta vinculante, en mediación, en el acto de conciliación o para negociar directamente con la parte contraria. En caso contrario, el único representante legal de la Comunidad es el presidente. Si queremos descargar al presidente de esa tarea, para que la pueda llevar a cabo el abogado de la Comunidad o el administrador, hemos de apoderarles expresamente y dejar constancia de ello en el acta de la junta.
Lo mismo sucede para comparecer ante notario y otorgar, en representación de la Comunidad, una escritura pública a firmar con la otra parte para dejar constancia del acuerdo alcanzado. El notario no va a reconocer a un mandatario verbal de la Comunidad, así que, salvo que deseemos vernos avocados a la representación exclusiva del Sr. presidente, convendrá autorizar expresamente al Secretario-Administrador o al Procurador o al Abogado de la Comunidad.
Autorizar los términos del acuerdo o, al menos, el máximo al que puede llegar el autorizado. Ahora bien, hemos de tener en cuenta que si vamos a demandar a un copropietario, conocerá estos términos cuando se le notifique el acta.
Finalmente, conviene que el acuerdo adoptado por la junta acabe aprobando que, en caso de que esos intentos de acuerdo extrajudicial fracasen, quede autorizado el Sr. Presidente a otorgar los poderes precisos a Abogado y Procurador para que estos interpongan la correspondiente demanda.
Si tu Comunidad tiene la necesidad de interponer una demanda contra alguien, utiliza la plantilla que hemos creado para redactar el punto correspondiente del Acta de la reunión. Podrás acceder a la versión más actual de este modelo haciendo clic en el siguiente enlace o pegando la siguiente dirección en la barra de direcciones de su navegador:
https://docs.google.com/document/d/1_PiobaB-CcJS9d4jMNervMtzolswVv7LttHDLdVkqMM/edit?usp=sharing
Si la demanda es para reclamar cuotas impagadas a propietarios morosos, mejor utiliza esta otra plantilla:
https://docs.google.com/document/d/1w0teJYjdJk5bwB1wgh5Yeop0PLp_MKOuC1n01k6zpzM/edit?usp=sharing
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