Los estatutos no inscritos sí valen, pero solo contra quien los votó.

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Arriba, el vídeo con el que respondí a todo esto en mis redes. Debajo, la explicación completa.

«Los estatutos no valen si no están inscritos en el Registro de la Propiedad.» La frase es de un vídeo que he visto hoy en redes sociales, dura menos de un minuto y se comparte sola: es corta, suena rotunda y parece resolver de un plumazo una duda que muchas comunidades arrastran desde hace décadas.

El problema es que no es cierta. O, peor todavía, es cierta a medias, que en Derecho suele ser la forma más eficaz de equivocarse.

Lo que dice la ley, que es bastante menos de lo que se le atribuye

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo tercero, permite que el título constitutivo contenga reglas de constitución y ejercicio del derecho sobre el uso o destino del edificio, los gastos, la administración y el gobierno, la conservación y las reparaciones, y añade que todo ello forma «un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

Conviene detenerse en el verbo que emplea la ley, porque en él está toda la cuestión. No dice que el estatuto no inscrito sea inválido, ni que no exista, ni que no obligue. Dice que no perjudicará a terceros. La inscripción no es un requisito de validez del estatuto, sino de oponibilidad frente a quien no estuvo cuando se aprobó.

Entre quienes los aprobaron, los estatutos obligan aunque no estén inscritos

Esto lo ha dicho el Tribunal Supremo con toda claridad, y además en un caso que iba precisamente de lo que aquí interesa: de la contribución de un comunero a los gastos generales. Es la Sentencia núm. 720/2015, de 29 de diciembre (Sala de lo Civil, recurso 2383/2013, ECLI:ES:TS:2015:5690):

«Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron».

De modo que el propietario que votó a favor, aquél cuyo voto no se computó por ser moroso y el que no fue a la junta quedan obligados igual. Ninguno de ellos puede alegar después que el estatuto no vale porque nadie se molestó en llevarlo al Registro. Para ellos vale, y vale entero.

Frente a quien compró después, en cambio, no

La otra mitad de la afirmación sí es correcta, y el Tribunal Supremo la ha resuelto en un supuesto que parece escrito para ilustrar esta entrada. En un edificio de Hondarribia, dos juntas de propietarios, de 1988 y de 1996, habían acordado que cada propietario costeara por su cuenta la reparación de su balcón, apartándose así del criterio del título constitutivo. Los acuerdos nunca se inscribieron. Un señor compró después su vivienda, reparó el balcón, pasó la factura a la comunidad y la comunidad se negó a pagarla invocando aquellos acuerdos.

La Sentencia núm. 300/2013, de 25 de abril (Sala de lo Civil, recurso 1569/2010, ECLI:ES:TS:2013:2161), lo expresa así:

«para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad, de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado».

Esa última frase es la clave de todo el asunto: quien compra un piso se obliga por lo que está publicado. Nadie tiene por qué adivinar lo que unos vecinos acordaron entre ellos veinte años antes de que él llegara al edificio.

El resultado, que parece un absurdo y no lo es

Júntense las dos mitades y aparece la situación que hace que este asunto merezca una entrada entera. Imaginemos una comunidad que, harta de discutir, modifica sus estatutos para que todos los gastos se repartan a partes iguales en lugar de por coeficiente. El acuerdo se adopta por unanimidad, se firma el acta y ahí se queda: nadie lo eleva a escritura pública y nadie lo inscribe.

Durante unos años no pasa nada, porque todos los propietarios son los que lo votaron y a todos les obliga. Pero un día uno de ellos vende. Y el que compra, que no era propietario cuando aquello se acordó y que no lo encuentra en el Registro, puede exigir que a él se le gire su coeficiente y no la parte igual. Y tendrá razón.

Se produce entonces algo que en un edificio resulta difícil de explicar en una junta: dos vecinos con pisos equivalentes pagando con criterios distintos. Y como las cuentas de una comunidad tienen que cuadrar, lo que el nuevo propietario deja de pagar acaba repartiéndose entre los demás. Cada transmisión ensancha la brecha, de manera que el estatuto no inscrito se vacía solo con el paso de los años, sin que nadie llegue a derogarlo.

Podríamos llegar incluso al extremo de que, al cabo de unos años, todos los votantes de aquellos estatutos hayan transmitido ya sus viviendas y el acuerdo quede absolutamente inútil por no serle aplicable ya a nadie.

El caso inverso, el de la comunidad que lleva décadas repartiendo a partes iguales cuando sus estatutos dicen coeficientes, lo traté en otra entrada de este blog, «Un mal reparto no tiene por qué ser para siempre». Los dos problemas son la misma moneda vista por sus dos caras: lo que decide quién paga qué no es lo que se viene haciendo, sino lo que está escrito donde tiene que estar escrito.

El matiz que el vídeo se deja, y que salva a bastantes comunidades

La protección del que llega después no es incondicional, y este es el punto que suele faltar en las explicaciones de dos minutos. La misma sentencia de 2013 lo advierte:

«la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe».

Y en aquel caso el comprador no lo era: había sido presidente de la comunidad, había tenido en su poder los libros de actas y conocía perfectamente los acuerdos mucho antes de pretender que a él no le eran aplicables en la reparación de su balcón. El Tribunal Supremo calificó su postura de «indudable mala fe» y le dio la razón a la comunidad, pese a que el estatuto no estaba inscrito.

De manera que el conocimiento previo acreditado suple a la inscripción. Pero conviene advertir lo que eso significa en la práctica: significa que la comunidad tiene que probar ese conocimiento, y probarlo en un pleito que dura años y que cuesta dinero. La inscripción, en cambio, no hay que probarla. Está publicada, y basta con pedir una nota simple.

La misma regla rige para las prohibiciones de uso

Nada de lo anterior se limita al reparto de gastos. La Sentencia núm. 358/2018, de 15 de junio (Sala de lo Civil, recurso 1935/2015, ECLI:ES:TS:2018:2202), recoge la doctrina general de la Sala sobre las limitaciones que una comunidad puede imponer a la propiedad de sus miembros:

«Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad».

Es doctrina reiterada, y en los últimos años ha vuelto una y otra vez a propósito de las prohibiciones estatutarias de destinar los pisos a uso turístico. La consecuencia es la previsible: la comunidad que acordó prohibir el alquiler turístico y no inscribió la prohibición se encuentra con que el propietario que compró después no queda obligado por ella.

Qué conviene hacer, que es lo que de verdad importa

De todo lo anterior se siguen dos recomendaciones:

• Comprobar si los estatutos están inscritos. Una nota simple del Registro lo resuelve. Muchas comunidades dan por hecho que lo están porque figuran en el libro de actas o porque el administrador los reparte cada año, y eso no es lo mismo.
• Si no lo están, inscribirlos. La modificación del título constitutivo y de los estatutos exige acuerdo unánime de la junta (artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal), su elevación a escritura pública y su presentación en el Registro. El coste de esa operación es escaso en comparación con los quebraderos de cabeza que puede acarrear su no inscripción.

Consideración final

Inscribir los estatutos no es un trámite burocrático ni una manía de registrador: es lo que convierte un acuerdo entre vecinos en una norma que obliga a todos los que vivan en ese edificio de aquí en adelante. Lo primero dura lo que duren los vecinos. Lo segundo dura lo que dure el edificio.