El acuerdo que se niega a una obra necesaria es nulo de pleno derecho y el tiempo no lo sana.

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Cuando una junta rechaza una obra que el edificio necesita, lo habitual es dar por hecho que el propietario perjudicado tiene dos opciones: impugnar el acuerdo dentro de plazo o resignarse. Y que, si deja pasar los tres meses o el año del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo queda firme y no hay más que hablar.

No es así. En esta entrada explico por qué, y en qué se apoya la afirmación del título.

El supuesto de hecho: la comunidad que se negó a reparar la cubierta

Un propietario de un edificio de Vizcaya tenía aneja a su vivienda una terraza que constituía, al mismo tiempo, la cuarta parte de la cubierta del inmueble. Los materiales estaban agotados, la impermeabilización había cedido y el agua se filtraba al interior de la vivienda. El propietario solicitó a la comunidad que la reparase.

El 1 de julio de 2015 la junta acordó no atender la solicitud. El fundamento era el que suele emplearse en estos casos: los estatutos atribuían los gastos de conservación y reparación de las terrazas anejas al propietario que las disfruta.

Ese propietario no impugnó el acuerdo. Reparó la terraza por su cuenta, con un coste de 12.131,46 euros, y después demandó a la comunidad reclamándole 11.209,46, que era la parte correspondiente al elemento común. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y la Audiencia Provincial confirmó esa desestimación, por dos razones: los estatutos le atribuían el gasto y, además, no había impugnado en plazo un acuerdo que, por tanto, era firme.

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 80/2024, de 23 de enero (Sala de lo Civil, recurso 5139/2019, ECLI:ES:TS:2024:171), revocó ambas resoluciones y estimó íntegramente la demanda.

Por qué las obras necesarias no requieren acuerdo de la junta

El punto de partida es el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya redacción actual procede de la Ley 8/2013. Su letra a) comprende los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidos en todo caso los precisos para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Y el encabezamiento del precepto dispone que esas actuaciones tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios.

La consecuencia que el Tribunal Supremo extrae de ahí es más profunda de lo que su lectura apresurada sugiere. No se trata solo de que el acuerdo no sea un requisito previo, sino de que la obligación no nace de él. Así lo declara la Sentencia núm. 12/2022, de 12 de enero (Sala de lo Civil, recurso 5211/2018, ECLI:ES:TS:2022:36), que es la que fija la doctrina y a la que la de 2024 se remite expresamente:

«resultaba innecesario e improcedente un acuerdo de la comunidad para acordar la ejecución de las obras, acuerdo que de existir solo podrá ser interpretado como manifestación de la voluntad comunitaria de acatar y cumplir el citado deber legal, pues la fuente o causa de la obligación no radica en dicho acuerdo, sino en el mandato legal».

La junta, añade la sentencia, debe limitarse en estos casos a lo previsto en el apartado 2 del mismo artículo 10, esto es, a acordar la distribución de la derrama pertinente y la determinación de su abono. Dicho de otro modo: la junta no delibera sobre si el edificio se conserva, porque eso ya está decidido por la ley. Delibera sobre cómo se reparte el coste y cuándo se paga. Cuando vota a favor de la obra no la está autorizando, sino acatando un deber que ya pesaba sobre ella.

De ahí la nulidad de pleno derecho, y no la mera anulabilidad

Si la obligación procede de la ley y no del acuerdo, el acuerdo que se opone a la obra necesaria no está ejerciendo una facultad de la junta: está contraviniendo una norma imperativa. Y el artículo 6.3 del Código Civil anuda a esa contravención la nulidad de pleno derecho.

El Tribunal Supremo lo razona por reducción al absurdo, en un párrafo que la sentencia de 2024 reproduce casi literalmente:

«no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH, lo que equivaldría a dotar a dicho acuerdo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse a radice».

El argumento es difícil de rebatir. Si el simple transcurso de tres meses convirtiera en firme el acuerdo que desatiende el deber legal de conservación, cualquier junta podría dejar sin efecto ese deber con solo votar en contra y esperar. Por eso la sanción aplicable, concluye el Tribunal Supremo, es la nulidad de pleno derecho del artículo 6.3 del Código Civil y no la mera anulabilidad del artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Conviene situar esta doctrina en su contexto para no exagerarla. La regla general, que ya expuse al tratar los plazos de impugnación, es que la infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos genera acuerdos anulables, sujetos al plazo de un año. La nulidad radical se reserva a la infracción de otras normas imperativas o prohibitivas. Lo que estas dos sentencias precisan es que el deber de conservación del artículo 10.1, en relación con los artículos 3 y 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación y con la legislación urbanística, pertenece a esa segunda categoría.

El propietario afectado no necesita impugnar

Esta es, a mi juicio, la parte de mayor utilidad práctica y la menos conocida. Ambas sentencias declaran que el propietario no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente.

Se abren así dos vías, ninguna de las cuales es la impugnación del artículo 18:

• Ejecutar la obra y reclamar después su coste a la comunidad, que fue el camino seguido por el propietario de la terraza y el que el Tribunal Supremo le acabó reconociendo.
• Solicitar directamente la condena de la comunidad a realizarla. La sentencia de 2022 explica que esa pretensión de condena supone una decisión judicial simétricamente contraria al acuerdo, de modo que la apreciación de su invalidez va implícita en la estimación de la demanda.

Ahora bien, la doctrina tiene sus límites y conviene enunciarlos. Opera cuando la obra es efectivamente una de las necesarias del artículo 10.1.a), es decir, de conservación del inmueble o exigida por la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal, y cuando recae sobre un elemento común. Quien adelante su dinero en una obra que después se califique de mejora, o que afecte a un elemento privativo, no tendrá acción para repetir contra la comunidad.

Los estatutos no alteran la naturaleza común del elemento

Queda por resolver el argumento con el que la junta creyó estar cubierta, que es el que más se repite en la práctica: la cláusula estatutaria que atribuye al propietario de la terraza aneja los gastos de su conservación.

El Tribunal Supremo responde que la tela asfáltica situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta al edificio es elemento común, y de los esenciales, «tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio», con cita de su anterior Sentencia núm. 402/2012, de 18 de junio. Siendo común el elemento, su reparación constituye obligación propia de la comunidad.

La cláusula estatutaria puede, por tanto, distribuir gastos entre los propietarios, pero no convierte en privativo lo que la ley considera común ni desplaza el deber de conservación que corresponde a la comunidad. La comunidad que rechace reparar la cubierta amparándose en una previsión de ese tipo se está apoyando en un fundamento que no la sostiene.

Consideración final

Para el administrador de fincas, de todo lo anterior se desprenden algunas cautelas de aplicación cotidiana.

La primera es de convocatoria: conviene separar en el orden del día las obras necesarias de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal de las que constituyen mejora. Solo las segundas se someten a votación. Respecto de las primeras, el punto correcto no es si se ejecutan, sino cómo se reparte y cuándo se abona la derrama.

La segunda es de acta: si, pese a todo, la junta acuerda no ejecutar una obra necesaria, resulta prudente hacer constar que se ha informado a los propietarios de que ese acuerdo contradice el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y de que no adquiere firmeza por el transcurso del tiempo. Es un servicio a los administrados y, además, protege la responsabilidad de quien administra.

Y la tercera es de expectativas: la tranquilidad de que hayan transcurrido tres meses sin impugnación no existe en esta clase de acuerdos. La reclamación puede presentarse años después, y llegar además con la obra ya ejecutada y pagada por el propietario afectado.