Un mal reparto no tiene por qué ser para siempre.

Muchos administradores de fincas se encuentran con comunidades que, por comodidad o por costumbre, llevan años repartiendo los gastos a partes iguales, o de cualquier otra forma distinta a la que establecen los estatutos o, si no los hay, a la que establece la ley, que es por coeficientes.

Y sí, estoy de acuerdo: si funciona, no lo toques. El problema surge cuando un propietario se planta y exige volver al reparto legal por coeficientes. ¿Hay que seguir con la práctica de siempre o prevalece la ley? La respuesta no es clara ni fácilmente entendible, como suele suceder con el Derecho cuando escarbamos un poquito, así que vamos a intentar aportar algo de luz.

La regla general del artículo 9.1.e LPH

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo que todos sabemos: que es obligación de cada propietario «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales…».

O sea, la regla general es que cada propietario contribuye a los gastos proporcionalmente a su cuota, a la que vulgarmente llamamos coeficiente: un tanto por ciento que establece con cuántos euros de cada cien ha de contribuir cada propiedad.

¿Es una regla de derecho imperativo? ¿Cualquier vulneración es nula de pleno derecho?

Pues sí, pero no. Es derecho imperativo en cuanto que, de ser invocado, se sobrepone a los demás; pero no hasta el punto de convertir en nula de pleno derecho cualquier vulneración de hecho. Es perfectamente posible, e incluso habitual, que los propietarios decidan aplicar otro sistema de reparto. Históricamente era muy común distribuir los gastos de administración (honorarios del administrador, fotocopias, papelería) a partes iguales, porque se entendía que el administrador fijaba sus honorarios por componente y que todas las viviendas recibían el mismo juego de fotocopias, con independencia de sus metros o de su coeficiente.

Por lo tanto, es posible establecer un reparto contrario a la ley y a los estatutos siempre que todos lo acepten y nadie proteste, porque aquí, si se me permite la chanza, rige un principio básico del derecho civil que dice que donde no hay discrepancia no hay pleito.

Entonces, ¿dónde está el problema?

El problema viene cuando alguien protesta y se opone a que se siga repartiendo de forma distinta a lo que establecen los estatutos, sobre todo si ese alguien lleva años votando a favor de ese sistema antiestatutario. Porque en ese caso mucha gente pretende aplicar la teoría de los actos propios: nadie puede ir contra sus propios actos y, por tanto, quien ha votado durante años a favor de repartir a partes iguales no puede desdecirse ahora y pretender que se vuelva al coeficiente.

Qué dice el Tribunal Supremo

Sin embargo, el Tribunal Supremo mantiene que aquí no resulta aplicable la teoría de los actos propios. Su doctrina es clara y se basa en tres ideas fundamentales.

La regla de los coeficientes es prioritaria. La ley obliga a todos los propietarios a contribuir según su cuota, y solo puede alterarse si existe unanimidad. Esto garantiza que el reparto sea proporcional al valor de cada propiedad y evita situaciones de abuso. En realidad, aunque alguien se oponga al acuerdo, si luego no lo impugna el acuerdo seguirá adelante: se consolida, por el principio de seguridad jurídica.

Los acuerdos contrarios a los estatutos son válidos solo si hay unanimidad y, aun así, tienen eficacia limitada. Un acuerdo puntual puede apartarse del criterio legal si todos están de acuerdo, pero ese acuerdo no reforma los estatutos ni crea un régimen permanente: sirve para el caso concreto y no se consolida en el tiempo.

La costumbre o la reiteración no consolidan un reparto indebido. Aunque una comunidad lleve años pagando a partes iguales, esa práctica no adquiere fuerza normativa. En cualquier momento un propietario puede reclamar volver al reparto legal, porque la costumbre no puede derogar una norma imperativa.

La lógica del Tribunal es sencilla: si se permitiera que la repetición de acuerdos contrarios a la ley acabara sustituyendo al régimen estatutario, se estarían vulnerando derechos individuales y se impondría de hecho una reforma sin cumplir los requisitos de unanimidad y registro que marca la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta doctrina se recoge de forma expresa en sentencias como la STS de 7 de marzo de 2013 y la STS de 6 de febrero de 2014, que reafirman que solo la unanimidad puede apartar a la comunidad del reparto por coeficientes, y aun así de manera puntual, si no existe una voluntad clara de reformar los estatutos. La última de ellas dice:

Aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

La STS de 27 de abril de 2015 añade que no basta la unanimidad de los integrantes con derecho a voto para modificar los estatutos cuando tal modificación no figura como tal en el orden del día y, además, supone un grave perjuicio para uno de los integrantes. Y, sobre los actos propios, precisa que aunque puedan tener virtualidad en el ámbito de la propiedad horizontal, no cabe aplicarlos para entender modificados de facto los estatutos, porque fallaría uno de sus requisitos: que el acto sea concluyente e indubitado. La renuncia de un propietario a hacer valer sus derechos estatutarios, aunque sea continuada en el tiempo, no puede considerarse definitiva ni está ordenada a crear un derecho de los demás; el mantenimiento de esa situación puede explicarse simplemente porque los acuerdos no le resultaban contrarios, lo que no impide que ante nuevos conflictos pretenda hacer valer lo establecido en los estatutos.

Más recientemente, la STS 105/2023, de 26 de enero, ha sistematizado la doctrina de forma mucho más clara, subrayando que cualquier propietario puede invocar en cualquier momento el retorno al sistema legal o estatutario:

Sintetizando la anterior doctrina: a) los estatutos de la Comunidad pueden establecer un sistema de participación en los gastos diferente del que resultaría de las cuotas del título constitutivo; b) los acuerdos que contradigan ese sistema estatutario sin reformarlo serán impugnables, sin perjuicio de su posible subsanación por el transcurso del plazo de caducidad de la acción; c) los acuerdos sobre dicho tema adoptados al margen de los estatutos podrán ser modificados por mayoría simple, siempre que con la modificación no se contradiga lo establecido en los estatutos; d) la subsanación, por consentimiento, de acuerdos en que se reparten gastos concretos en forma incompatible con lo previsto en los estatutos, sin reformarlos, no impide la impugnación de acuerdos posteriores.

Qué quiere decir la coletilla «o a lo especialmente establecido»

Contrariamente a la interpretación de quienes ven ahí una legitimación para que la junta establezca sistemas de reparto distintos del estatutario, lo que esa coletilla significa es que no todos los gastos han de repartirse con arreglo al mismo coeficiente ni de la misma forma: los estatutos pueden distinguir gastos que se reparten de manera distinta (la calefacción, típicamente) o por coeficientes distintos (los de las subcomunidades, por ejemplo).

Dos casos reales

Para ilustrar la cuestión puedo citar dos procedimientos en los que intervine como letrado de la parte demandante y que terminaron con resoluciones favorables.

SAP Madrid, Sección 9.ª, n.º 990/2022, de 31 de enero de 2022. Una propietaria heredó en 2014 una vivienda de una comunidad de Madrid. Desde entonces reclamó que los gastos se repartieran según coeficientes, frente al sistema de cuotas iguales que se aplicaba desde hacía décadas. Perdí en primera instancia porque el juez entendió que el padre de la demandante llevaba más de veinte años aceptando ese reparto, pero la Audiencia Provincial le dio la razón, anuló los acuerdos que mantenían el reparto lineal y recordó que solo la unanimidad puede alterar la regla de los coeficientes, sin que la costumbre ni los actos propios puedan consolidar un reparto contrario a la ley.

Sentencia n.º 435/2025 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Móstoles, de 31 de julio de 2025. Varios propietarios demandaron a su comunidad porque en 2018 y 2019 había aprobado acuerdos para pagar cuotas iguales pese a que los estatutos fijaban el reparto por coeficientes, e incluso intentó prohibir que se replanteara el asunto durante tres años. Esta vez, ya en primera instancia, el juzgado declaró la nulidad del acuerdo impugnado de 2024 y estableció que el único sistema válido era el previsto en los estatutos o, en su caso, el acordado por unanimidad, pero nunca por mayoría simple ni como regla indefinida. Esta sentencia no es firme a la fecha de publicación de esta entrada, porque aún puede ser apelada por la comunidad demandada y condenada.

Los dos ejemplos muestran cómo la doctrina del Supremo se aplica en la práctica: cualquier propietario puede invocar en cualquier momento la vuelta al reparto legal, aunque durante años la comunidad haya seguido otro criterio, siempre que no se hayan modificado los estatutos.

Recomendación final

Si en una comunidad que administras la junta se empecina en aprobar y aplicar un sistema de reparto distinto del estatutario, no te opongas (recuerda siempre que la finca no es tuya, tú solo la administras), pero deja constancia en acta de que informas a los vecinos de que ese acuerdo será impugnable por quienes no hayan votado expresamente a favor. Además de darles consejos valiosos a tus administrados, también tienes que velar por tu propia responsabilidad.